◎买进深圳（ID：buysz）
10万+小分队
随着各大银行陆续跟进按照参考价批贷，深圳曾经铁板一块的二手房市场真的要动了。
近日，网传已有按参考价成交的小区个案出现，位于布吉桂芳园，一套满五唯一的低于参考价、万总价的房源成功出售。
据中介朋友圈消息，该房源成为新*后按指导价成交的典型案例。如果买家选择的银行按照参考价批贷，首付基本不变。
但布吉成交盘属于个案，被官方点名的西部诸多挂牌价虚高的小区，在银行去杠杆的保守评估价面前，冰山融化，只是时间问题。01新*半月布吉出现按照指导价成交样本
昨天，这套被称为“新*后按指导价成交”的典型小区被刷屏。
首先，这套房源挂牌文案很吸引眼球：布吉桂芳园总价万，单价低于指导价元。据中介朋友圈消息，该房源已成功售出。图源：网络
买进深圳查到桂芳园小区7期的官方参考价在4.73万/平，而片区中介最新反馈该小区二手目前业主平均挂牌价在6.3万/平。真实情况到底如何呢？
买进深圳向熟悉该房源的中介咨询，对方表示万的房源仍在售，有类似户型已经卖出。中介透露，桂芳园刚刚成交的是另一套77平两房的房源，总价万，折合单价4.75万/平，与参考价极为接近。
而7期80平的万挂牌价的两房，还有一套万的房源均未成交，哪怕已经接近参考价挂牌，可见市场观望情绪渐浓。
由此可见，桂芳园7期真实的成交均在4.7万/平左右，与参考价基本一致。
如果上述房源都能按照“指导价出售”，只能说明7期的业主心态已经出现调整。
我们再来看1月份桂芳园4期的挂牌价，普遍在5.5万/平。
桂芳园是布吉片区的明星大盘，共有8期，年成交达套，该小区4期均价由半年前的4万/平涨到目前的5.5万/平。
目前，深圳住建局尚未发布该小区4期的参考价。
当然，按照指导价成交，在桂芳园并非普遍情况。
买进深圳咨询了一套桂芳园8期73平的户型，业主报价达7万/平，与指导价相差甚远。而另一套单价略低的89平户型，挂牌也达到了5.6万/平。
挂牌价不等于成交价，这是官方在出炉参考价时反复强调的。
此前官方在回应时曾表示，27%的市场价格严重偏离参考价格，“有价无市”，即挂牌价过高，而无真实成交。所以想买二手房的朋友，务必擦亮眼。
而过去的一两年，深圳东部的罗湖、盐田、龙岗、大鹏、坪山等区域的二手房成交价，基本上与二手房指导价一致。其中也包括布吉。换句话说，就算没有参考价，布吉桂芳园的成交应该与调控无关，但被意外解读成了“按照参考价成交”的小区。不过，信号还是很积极的。毕竟东部泡沫最小，成交一向活跃，而价格领涨的西部一旦成交冰冻，成交量注定少的可怜。02银根更紧真实需求作最后冲刺
事实上，指导价出台半个月，真实的购买需求正在作最后的冲刺。据菲菲楼市消息，新*之后龙华出现两例二手房成交个案，均是按照市场价。由于担心银行评估按参考价提高首付，这些价格偏“中位数”的片区稍微热门一点的小区成交依然火爆，价格还是比较坚挺。她告诉买进深圳，近期龙华片区每天都在成交，而且降价情况较少，降价幅度仅在10万左右。据深房中协最新数据，近期深圳二手房成交呈断崖式下跌。图源：深房中协
本周，一位侨城片区中介告诉买进深圳，该门店在指导价出台后几乎无成交。无疑，二手房整体成交周期将再度拉长。对于当下急售业主而言，唯有降价才能尽快抛盘。接下来，对于被官方定位为“价格比较虚高”的片区或小区，以价换量、“业主急售笋盘”，会不会成为主流的风景线？由于目前还只是部分银行表态跟进，具体执行细则尚未出台，针对二手房业主的抵押贷产品在抓紧时间推销。
?图源：朋友圈
从近日消息面可以看到，随着各大银行信贷不断收紧，接下来大概率会全面按照或参照参考价放贷。财经专家刘晓博指出，深圳是计划单列市，有“人行深圳中心支行”，还有“深圳市银保监局”，与广东业务管辖区域各不隶属。也就是说深圳从严。信贷若持续收紧，多出来的钱都需要买家自行承担，首付要实打实的提高了，购房者一定要做好心理准备。有本事全款的除外。03“绿码通行”与参考价持平的房子更好卖了
市场情绪正在发生变化。
据粉丝自爆，近日有大鹏新区业主以万总价卖出一套房源，是按照指导价评估成交的。参考价官方认可，市场也认可，双赢。当下就能无顾虑地按指导价成交，可见与业主心理价位相当接近。和上述情况类似，有购房者告诉买进深圳，已经看到东部不少中介按照指导价卖房。二手房价格指导出台后，市场基本达成一个共识：西部影响最大。因为，西部热点片区市场价和指导价相差悬殊。试想，深圳湾部分二手房价差达到十几万的小区业主，谁舍得割肉呢？但如果没人接盘，后果又如何。再看看东部。
买进深圳随机比对了几个位于东部的小区：罗湖锦缘里花园：指导单价6.45万，市场报价7.45万；
盐田山海四季公园道：指导单价5.24万/平，与市场报价持平；
大鹏千禧大厦：指导单价2.26万，市场报价约3万。
综合来看，东部业主报价与指导价相差1-2万/平是主流，甚至部分还能持平。
这意味着，接下来高价挂牌业主们进退两难时，低价格的东部明显属于低风险区域，“绿码通行”成交无阻。
04硬通货还是香别等着优质学位房降价
不过，学位房就不那么乐观了。
在深圳，和孩子上好学校相比，一切顾虑都显得无足轻重。就在昨天，买进深圳一位粉丝透露，他的朋友刚买了一套金茂礼都23平的学位房，总价万，业主一分不少。（具体以二手房成交数据为准）位于华强北片区的金茂礼都，是实打实的百花学位房，其参考价是片区最高的，达到12.52万/平，若上述成交真实，那么折合均价31万/平。过去一年，深圳优质学位房，是唯一一类成交量少、但价格上涨最快的房子。学位房是深圳楼市的硬通货，卖方市场主导。而那些孩子着急上学但资金不足的家长，建议可以先租一个学区宽松点的房子，作为保底。05市场声音横盘或下跌成主流
昨天，
买进深圳发起了一个深圳二手房价走势的投票，从目前有效投票结果可以看出市场情绪的分化：认为房价会继续上行的票数仅占16%，剩下的绝大多数都预计市场会横盘或下跌，甚至有21%的人群认为会横盘2-3年，可见投票者的心态趋向理智。
买进深圳的粉丝讨论中，希望楼市走稳、理性是主流。购房者李小姐：年前看中一套房，当时条件不足没买，年后又收到中介联系，卖家可以降价10万。?李小姐和中介聊天截图
“据我实际接触，目前略降和观望是主流。年前太可怕了，一天一个样，转身就是加价10-20万，起码此刻平稳很多，正常些。”李小姐表示。
湘body说出了一部分业主的心声：市场肯定会淡下来，但是除了急卖房和急需换房的人，基本上卖家不会降价的，而且会导致市场上二手房的流通数量会急剧下降。卖家大不了不卖，但买房的总要买呀。旭：去年，我身边大部分原本没有购房需求的同事，都在跟风搏二套甚至三套，这个*策（指导价）出台，房价至少不会像去年那样涨，那么追涨的人也就少了。浦发银行陈经理：指导价格大概都是年中旬的成交价格。除了热点区域外，基本相差不大。比如一个房子19年成交价万，20年这个小区业主挂到万（有些还没有成交记录），指导价是万，大家就跳起来了。你怎么看？欢迎评论区畅所欲言。END
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