合生创展销量仅占存货一成引质疑
除了出售金融资产做靓业绩，合生创展()现有管理团队仍旧未能展示出新的技艺来扭转公司业绩下滑的颓势。该公司28日披露的中期业绩报告显示，上半年实现营业额51.23亿港元，较上年同期增长6%；股东应占利润26.31亿港元，同比大幅增长2倍多；但扣除物业重估以及出售金融资产收益后，核心净利润仅为8.21亿港元，较上年同期下降18%。这已经是该公司继2011年上半年以来，连续第三个半年出现业绩倒退。虽然宏观调控对房地产企业的盈利冲击仍未消除，但无论在同行中进行横向比较，还是公司自身的纵向比较，合生创展如今出现的盈利持续下滑现象，都显得颇为罕见。存货囤积之谜今年上半年，合生凭借多次出让金隅股份的股票套现17.3亿港元，一举使得公司净利润猛增2倍多至26.31亿港元，但如果扣除这笔非经常性损益，公司的主营净利润仍旧下滑了18%。数据显示，合生创展净利润在2010年达到59亿港元的峰值后，在2011年开始大幅滑坡，2011年中期录得10亿港元净利润，2011年全年录得14.3亿港元，回到公司2006年的盈利水平。对此，一家国际投资机构的分析人士颇为不解，质疑公司不够透明，多年来不断举债，资产包也不断扩大，但业绩和销售始终没能跟上资产和债务增长步伐。事实上，今年初，该集团董事局副主席张懿满怀信心地宣布公司今年销售150亿时，其底牌在于公司拥有超过四五百亿的可售资源，只要这些资源推向市场，完成任务并不算难。但半年过去后，合生账面上的可售资源(可供出售之发展中物业和可供出售之已落成物业)有增无减，高达约630亿港元。公司上半年58.2亿的销售额，仅相当于可售货量的约十分之一。更值得提及的是，上半年公司销售均价逆势上涨，同比上升11%至每平方米人民币16263元，远高于同行平均水平。有数据显示，同期大多数房地产企业平均销售均价下降10%左右。合生创展销售均价不降反升，除了受到产品结构影响外，更暴露出其销售节奏的把握不足。张懿在昨日举行的业绩发布会上也坦陈，年初确定的任务有难度，已将目标下调到120亿~150亿之间。那么，为何在其他地产公司都争相去存货的时候，合生积压大量货源却不急于销售，该公司高管未给出回复。但有消息显示，近年来公司内部高管资源流失严重，公司内部管理元气大伤，设计、施工、销售等领域的人才匮乏，导致许多项目进展缓慢，影响了企业的正常运转。有知情人士透露，随着公司原执行董事薛虎的离职，与其私交甚好的天津地区总经理以及副总经理杨晓伟、陈维明相继离开合生，此二人均为天津房地产业界知名人士。28日的业绩说明会上，张懿表示，在新的行*总裁人员未确定之前，暂时由他代替履行相关责任，而公司的日常事务则由他本人加上另一董事局副主席朱桔榕、执行董事廖若清三人共同决定。张懿和朱桔榕加盟合生时间不长，前者此前未有房地产开发经验，后者年方二十二岁，是合生创展创始人朱孟依的女儿，为人民大学在读本科生。三人决策团队中仅廖若清拥有相当的地产开发经验。朱桔榕也表示，自己目前主要跟着公司的高层学习，预计这个阶段会持续几年。资金压力未解存货的积压，无疑占用了合生创展大量现金，而其财务成本也在不断被推高，由此引发了另一围绕在合生创展身上的质疑——紧绷的资金链条。数据显示，2012年上半年，该公司资本化前的利息开支总额高达14.6亿港元，较上年同期上涨了42%，集团平均借贷利率为8.3%。利息支出背后，是公司高达285亿的庞大有息负债。尽管经过上半年偿还部分债务，公司上半年的负债比率水平有所下降，由去年底的72%下降至62%，但截至期末的流动负债仍然高达163亿港元，远高于同期57亿港元的现金及现金等价物。据悉，公司今年下半年将有相当部分债务需要偿还，其中包括3.5亿美元优先票据。对此，张懿表示将通过加速销售、新债替换旧债等方式来筹集资金。不过，机构对此并不看好。有出席28日业绩说明会的机构人士表示，合生创展在上半年就试图发行债券，但却没能成功卖出。“按照公司目前的状况，债券利率恐怕要达到15%才有人买，但要到这个利率水平，公司又不愿意发行。”一位人士如此评论。不过，多数机构表示合生在短期内还不会出现违约，下半年的到期有限票据应该能够偿还。但有人士担忧：未来两年公司的经营状况如果仍旧无法改善，以后是否会出现违约便很难预计了。